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スケルトンリフォームの費用や坪単価とデメリット!固定資産税の注意点も

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スケルトンリフォームとは、骨組み以外をまるごと変えるフルリフォームのことで、まるで新築同然にリフォームすることができます。

なので、スケルトンリフォームの費用や坪単価で平屋や一戸建ての場合の実例、メリットとデメリット、また、建て替えとの比較などについても知りたいのではないでしょうか。

それから、スケルトンリフォームの固定資産税や建築確認についても気になりますよね。

そこで今回は、スケルトンリフォームの費用や坪単価とデメリット、また、固定資産税の注意点などについても詳しくお伝えしていきます。

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スケルトンリフォームのメリットとデメリット!建て替えとの比較も

出典 増改築.com HP

スケルトンとは「骨組み」のことで、設備の入れ替えや部分的なリフォームではなく、住んでいる家の骨組みのみ残して、内装や設備を丸ごと変えるため、このようなリフォームのことを「スケルトンリフォーム」といいます。

ちなみに、マンションの場合、通常のリフォームでは配管の位置が変えられないなどの制約があり、大きく間取りを変更することができないのですが、スケルトンリフォームなら既存の間取りにとらわれずにフルリフォームができるというメリットがあります。

ただし、窓のサッシや玄関のドアなど共有部分とみなされる箇所は自由にリフォームできないので注意が必要です。

また、メリットだけでなくデメリットもありますので、まずはスケルトンリフォームの良い面と悪い面を両方チェックしましょう。

1, メリット

・耐震性を上げることができる

これは平屋や戸建ての場合ですが、古い住宅のスケルトンリフォームの場合、工事の際に耐震性を上げることが可能で、こうした耐震性を上げる工事であれば場合によっては国や行政からの補助を受けることができることもあり、工事費用を少し抑えることが可能です。

・経年により劣化した骨組みを補修できる

築年数が経つとともに構造体にも劣化による傷みが生じてきますが、スケルトンリフォームならどの箇所がどれくらい傷んでいるのかがしっかりと確認できるため、的確な補修工事が行えます。

・屋根や外壁も好きなようにできる

スケルトンリフォームなら内装だけでなく屋根や外壁も好みのものに変えることができ、部分リフォームよりも一度にまとめて行えるので、施工費の節約にもなります。

・ライフスタイルに合わせた間取りが可能に

これはマンションの場合ですが、建てられた年代によって似通ったものが多い中で、現代のライフスタイルにあまり符合していないものもあります。

そんなとき、通常のリフォームでは間取りの変更まではできませんが、スケルトンリフォームなら大胆な間取りの変更が可能になり、現在の家族の人数や生活様式に合わせて部屋数を増減させたり、リビングダイニングも広くしたり、キッチンを対面にするなどの変更も可能です。

・遮音性の向上

床や天井も新しく遮音性の高いものへ変更することで、乳幼児のいる家庭でも気になる近隣への騒音を軽減することができます。

このほか、戸建てとマンション共通のメリットとして、バリアフリー化や、配管や配線の新設が可能になるので、住宅の寿命を延ばすことも可能になりますね。

2, デメリット

・費用がかかりすぎることがある

特に平屋や戸建てのスケルトンリフォームの場合ですが、費用が建て替えよりも大きくなってしまうことがあります。

これは古い住宅にとても多く、基礎にコンクリートが打たれていない、基礎に問題があって打ち直しをしなければならないなど、規模が大きくなる場合に考えられます。

また、リフォーム前にすでに家屋全体が傾いているケースでは、スケルトン化する際に柱をジャッキで引っ張り、角度を補正するなどの専門的な処置が必要なこともあります。

特に、50年以上前に建てられた住宅をスケルトンリフォームする場合は、建て替えよりも確実に費用がかかるということを念頭においておきましょう。

・新築同様までの強度は期待できない

都心部の住宅密集地では、既存の住宅を取り壊して新築するとセットバックの関係から、住宅面積がこれまでよりも小さくなってしまうことがあります。

そのため、立て直しではなくスケルトンリフォームを選ばざるを得ないこともあるのですが、そうすると住宅の強度は新築同様までは求められないこともあるので、住宅の強度面では妥協しなければならないということを念頭においておきましょう。

・工事の騒音問題

マンションの場合、スケルトンリフォームをすると近隣への騒音が問題になるケースが多いです。

なので、事前の挨拶や丁寧な説明は欠かさないようにしましょう。

・規約の制限がある

住んでいるマンションの規約によっては、リフォームの自由度が低くなることもあり、古いマンションでは電源が確保できず、IHクッキングヒーターの設置ができないなど、撤去できない構造があることで間取りにも制限が出てしまうことがあります。

また、戸建てとマンションの共通のデメリットとして、工事期間が長いということが挙げられ、一度工事が始まると1ヶ月から3ヶ月は住めなくなるため、工事の間の仮住まいも必要になります。

建て替えとの比較!

建て替えとは、既存の住宅を基礎の部分から取り壊して新たにゼロから住宅を建築することを指します。

ちなみに、すべての住宅が建て替え可能というわけではなく、「建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ、原則として建て替えはできない」などの様々な制約がありますので、ご自身の住宅が「再建築不可物件」か否かを事前にチェックする必要があります。

その他、スケルトンリフォームを含むリフォーム全般と、建て替えを比較すると以下のような特徴が挙げられます。

出典 住友不動産のリフォームHP

また、スケルトンリフォームの場合は1500万から2000万円が費用の相場の目安なので、場合によっては建て替えよりも安く済んだり、それ以上になることもあります。

ただ、スケルトンリフォームには一部制約があるのに対して、建て替えは基本的に間取りの自由度が高いというメリットがありますね。

なので、完全に新築状態に戻したくて、予算に余裕があり建築基準法上でも問題なければ建て替えも選択肢に入ってきますが、予算はある程度抑えたくて、基礎は残した状態で中身だけを入れ替えるイメージであればスケルトンリフォームがおすすめ、ということになりますね。

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スケルトンリフォームの実例!固定資産税の注意点も

出典 Suikoubou HP

こちらはスケルトンリフォームを実際に行った住宅の事例で50年の木造住宅を、耐震補強をして大きく間取りを変更し、生まれ変わらせた事例です。

このように、スケルトンリフォーム前と後では、新築したかのように見違えた家になっていて、新しい気持ちで住むことができますよね。

こうしたスケルトンリフォームの費用の相場としては、一戸建ての場合、面積を37坪程度と想定すると、坪単価は約17万から49万円程度になります。

ただ、設備のグレードや住宅の面積によっては坪単価が80万円近くなることもあるので、あくまで目安と考え、予算全体としては1500万から2000万円と見積もった上で、詳細を検討するようにしましょう。

固定資産税の注意点!

建物を骨組み状態に解体して全面的に改修を行うスケルトンリフォームでは、建築確認申請を行う必要があります。

ちなみに、見た目だけでなく機能性や耐久性など、あらゆる面においての建物の価値が高まるため、固定資産税がかなりアップする可能性があります。

例えば、既存の住宅に部屋やサンルームの増築、また、平屋を二階建てにすると、結果的に届け出ている床面積にも変更が生じるため、建築確認申請が必須となります。

また、今まで住居として使用していた建物をリフォームし、その後は事務所や店舗として使用する場合も建築確認申請を行う必要があるので注意しましょう。

一方で、

・耐震補強リフォーム

・構造上主要ではない間仕切り壁や間柱、最下階の床などの変更

・間取り変更を伴わない内装の張り替え

などは固定資産税アップにならないで済むケースが多く、

・耐震化リフォーム

・バリアフリーリフォーム

・省エネ化リフォーム

などは逆に固定資産税が減額になることが多いので、必ず確認するようにしましょう。

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スケルトンリフォームをするなら、リショップナビで賢く見積りを取ろう!

今回は、住宅のスケルトンリフォームについて、そのメリットやデメリット、建て替えとの比較、坪単価や実例、固定資産税の注意点と建築確認が必要になる理由についてお伝えしましたね。

ただし、こうしたスケルトンリフォームをするなら、安全に済ませるためにも、まず施工の実績が豊富なプロの業者に複数依頼していろいろ見積りを取って、費用や作業への信頼性を比較すると良いでしょう。

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